走出熊市？年內(nèi)七只REITs漲至停牌，30只REITs月內(nèi)均錄得上漲
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發(fā)布 : 03-01
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公募REITs產(chǎn)品迎來(lái)大規(guī)模停牌潮。2月27日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT公告稱，為了保護(hù)基金份額持有人的利益，于當(dāng)日開(kāi)市起停牌。其中，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT停牌1天，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT與國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT則均停牌1小時(shí)。據(jù)澎湃新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)，包括上述三只REITs產(chǎn)品在內(nèi)，2024年以來(lái)，已有七只REITs產(chǎn)品漲至停牌。Wind數(shù)據(jù)顯示，2月初至2月27日，全市場(chǎng)30只上市公募REITs產(chǎn)品均錄得上漲，迎來(lái)集體反彈。具體來(lái)看，有19只產(chǎn)品月內(nèi)漲幅超10%，占比高達(dá)63.33%，剩余11只產(chǎn)品月內(nèi)漲幅也均超4%。即使拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，2024年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)也相當(dāng)亮眼，共計(jì)25只REITs產(chǎn)品錄得上漲，逾20%產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超10%。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT停牌1天2月27日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT（180101）公告稱，2024年2月26日，該基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)因連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)漲幅超過(guò)10%停牌1小時(shí)，該基金在2月26日二級(jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)為1.890元/份，相較2月23日收盤價(jià)漲幅達(dá)到5.70%，屬于第4個(gè)交易日的收盤價(jià)較前一交易日收盤價(jià)同向變動(dòng)比例達(dá)到5%的情形。公告內(nèi)容顯示，為了保護(hù)基金份額持有人的利益，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT將自2024年2月27日深圳證券交易所（下稱“深交所”）開(kāi)市起停牌1天，并于2024年2月28日起復(fù)牌。同時(shí)，該基金將自2024年2月27日深交所開(kāi)市起暫停基金通平臺(tái)份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)1天，并于2024年2月28日開(kāi)市起恢復(fù)辦理基金通平臺(tái)份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。根據(jù)《博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年度擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目招募說(shuō)明書(shū)》，該基金2024年預(yù)測(cè)可供分配金額為1.47億元。基于上述數(shù)據(jù)，投資人在2024年2月26日持有該基金時(shí)，假設(shè)持有價(jià)格為1.890元/份，投資者2024年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值為5.47%。（每個(gè)投資者的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值=預(yù)計(jì)年度可供分配現(xiàn)金流/基金買入成本）。另?yè)?jù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況，該基金通過(guò)專項(xiàng)計(jì)劃100%持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)由 3個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目組成，分別為萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈、光明項(xiàng)目，可出租面積合計(jì)約20.47萬(wàn)平方米。截至2023年12月31日，該基金持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司月末時(shí)點(diǎn)出租率為95%，較2023年3季度末提升4個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，這并非博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT首次發(fā)布停牌公告。此前2月26日與2月21日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT曾公告稱，為了保護(hù)基金份額持有人的利益，該基金自當(dāng)日深交所開(kāi)市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10時(shí)30分起復(fù)牌。對(duì)此，博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理劉玄表示，近期公募REITs市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)比較明顯，其底層基礎(chǔ)支撐還是在于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)整體表現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)韌性，以及在利率進(jìn)一步下行的市場(chǎng)環(huán)境下能夠提供具備吸引力的現(xiàn)金分派水平。大規(guī)模停牌潮來(lái)襲據(jù)澎湃新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)，包括博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT在內(nèi)，2024年以來(lái)，已有七只REITs產(chǎn)品漲至停牌。2月27日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT（508098）公告稱，2024年2月26日，該基金在二級(jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)為2.972元/份，連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)漲幅為13.09%。為了保護(hù)基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月27日上交所開(kāi)市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10時(shí)30分起復(fù)牌。同日，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT（508021）公告稱，該基金2024年2月26日二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)為4.654元/份，連續(xù)3個(gè)交易日的收盤價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)11.07%。為了保護(hù)基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月27日上交所開(kāi)市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10時(shí)30分起復(fù)牌。2月20日，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT公告稱，2024年2月19日，該基金在二級(jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)為1.740元，日漲幅為5.07%，且相較于2月6日收盤價(jià)漲幅達(dá)到11.04%。為了保護(hù)基金份額持有人的利益，該基金將自2月20日深交所開(kāi)市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10時(shí)30分起復(fù)牌。同日，中金普洛斯REIT（508056）公告稱，該基金2024年2月19日二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)為3.227元/份，相較于2024年2月8日收盤價(jià)（3.025元/份）的漲幅為6.68%，連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)漲幅10.21%，連續(xù)20個(gè)交易日累計(jì)漲幅為23.64%。為保護(hù)投資者利益，該基金將自2024年2月20日上交所開(kāi)市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10時(shí)30分起復(fù)牌。2月20日，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT（508000）公告稱，該基金2024年2月19日二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)2.353元/份，較前一交易日收盤價(jià)漲幅5.56%，連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)漲幅11.10%。為了保護(hù)基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月20日上交所開(kāi)市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10時(shí)30分起復(fù)牌。2月9日，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT曾公告稱，該基金2024年2月8日二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)為2.965元/份，較前一交易日收盤價(jià)漲幅達(dá)6.27%，連續(xù)3個(gè)交易日的收盤價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)11.38%。為了保護(hù)基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月19日上交所開(kāi)市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10時(shí)30分起復(fù)牌。與此同時(shí)，中金湖北科投光谷REIT、華夏中國(guó)交建高速REIT等也因漲幅過(guò)高發(fā)布了相關(guān)公告。同時(shí)，為了保護(hù)投資者利益，公告中也紛紛提醒投資者全面認(rèn)識(shí)這類基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，理性判斷市場(chǎng)，謹(jǐn)慎做出投資決策。逾六成REITs產(chǎn)品月內(nèi)漲幅超10%澎湃新聞?dòng)浾邠?jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月初至2月27日，全市場(chǎng)30只上市公募REITs產(chǎn)品均錄得上漲，迎來(lái)集體反彈。具體來(lái)看，有19只產(chǎn)品月內(nèi)漲幅超10%，占比高達(dá)63.33%，剩余11只產(chǎn)品月內(nèi)漲幅也均超4%。其中，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT以29.36%的漲幅位居榜首；嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT緊隨其后，以24.63%的漲幅位居第二；中金湖北科投光谷REIT則以19.26%的漲幅位居第三。即使拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，2024年以來(lái)，也有25只REITs產(chǎn)品錄得上漲，其中華夏越秀高速REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT、華夏北京保障房REIT這7只產(chǎn)品的年內(nèi)漲幅均超10%。而對(duì)比2023年，除去國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT成立不滿一年外，28只上市REITs產(chǎn)品全部收跌，僅中信建投國(guó)家電投新能源REIT一只產(chǎn)品2023年內(nèi)錄得了2.54%的漲幅。截止交易日期為2024年2月27日；來(lái)源：澎湃新聞?dòng)浾邠?jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)對(duì)此，富國(guó)基金表示，2月以來(lái)REITs大漲主要源于政策利好和風(fēng)險(xiǎn)偏好的改善，主要原因有三點(diǎn)：一是證監(jiān)會(huì)發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》明確了REITs的權(quán)益屬性，或推動(dòng)REITs計(jì)入其他綜合收益科目，不僅REITs分紅可計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，而且REITs凈值波動(dòng)不會(huì)影響當(dāng)期利潤(rùn)，或吸引更多長(zhǎng)期投資者進(jìn)入REITs市場(chǎng)；二是在證監(jiān)會(huì)密集發(fā)聲以及中央?yún)R金擴(kuò)大增持背景下，權(quán)益市場(chǎng)止跌反彈，風(fēng)險(xiǎn)偏好有所改善；三是5年期LPR超預(yù)期下調(diào)25BP，具有高分紅屬性的REITs品種性價(jià)比凸顯，配置價(jià)值進(jìn)一步抬升。 “經(jīng)過(guò)前期的調(diào)整，目前REITs的估值已位于較低水位。其中，產(chǎn)權(quán)類REITs的現(xiàn)金分派率位于歷史90%分位，經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs的IRR位于歷史83%分位（數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，截至2023年12月23日）。向后看，隨著政策利好和市場(chǎng)情緒回暖，高分紅率的REITs品種或迎來(lái)一定估值修復(fù)。”富國(guó)基金稱。劉玄同樣認(rèn)為，公募REITs作為資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要金融產(chǎn)品，2023年二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)較大幅度調(diào)整，目前部分公募REITs產(chǎn)品已具備了較強(qiáng)的長(zhǎng)期投資價(jià)值，近期公募REITs市場(chǎng)的回暖也體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)REITs配置價(jià)值的認(rèn)可。“從國(guó)際成熟的REITs市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律來(lái)看，REITs長(zhǎng)期投資價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，其長(zhǎng)期價(jià)格仍將向內(nèi)在價(jià)值回歸，我們對(duì)此應(yīng)有充分的信心。”富國(guó)基金進(jìn)一步指出，公募REITs的底層資產(chǎn)主要是成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施，如產(chǎn)業(yè)園、高速路、污水處理等市政工程，長(zhǎng)期現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、波動(dòng)性相對(duì)較小，所以從長(zhǎng)期看，公募REITs的收益也主要來(lái)自項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益。隨著政策發(fā)力“穩(wěn)增長(zhǎng)”，公募REITs基本面也有望迎來(lái)進(jìn)一步的修復(fù)。與此同時(shí)，劉玄也坦言，公募REITs產(chǎn)品最終的價(jià)值回歸還是要落實(shí)在宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)預(yù)期以及基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性上，影響的因素也還包括信息披露規(guī)則的完善、相關(guān)投融政策的優(yōu)化、增量資金結(jié)構(gòu)的提升等。此前2月8日，為進(jìn)一步完善資本市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)則體系，提高監(jiān)管透明度，促進(jìn)資本市場(chǎng)各類經(jīng)營(yíng)主體提升會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》。該指引明確并表原始權(quán)益人的基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有份額的權(quán)益屬性。指引指出，并表原始權(quán)益人合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額，列報(bào)為負(fù)債還是權(quán)益，主要取決于原始權(quán)益人是否存在無(wú)條件避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的義務(wù)。如發(fā)行人已依照相關(guān)法規(guī)要求說(shuō)明符合條件的現(xiàn)金分配、終止上市和擴(kuò)募延期安排，則發(fā)行人不存在不可避免的支付義務(wù)，并表原始權(quán)益人在合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面應(yīng)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報(bào)為權(quán)益，其他投資方持有的REITs份額在性質(zhì)上亦屬于權(quán)益工具投資。對(duì)此，中金公司在研報(bào)中表示，中長(zhǎng)期來(lái)看，該規(guī)則有利于提升REITs持有穩(wěn)定性，拉長(zhǎng)持有周期，降低二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，提升配置價(jià)值。建議關(guān)注估值調(diào)整后當(dāng)期分派較高的能源類項(xiàng)目和部分高速、二線產(chǎn)業(yè)園、廠房及物流倉(cāng)儲(chǔ)類項(xiàng)目，以及經(jīng)營(yíng)基本面穩(wěn)健的保障房和環(huán)保類項(xiàng)目。
